I Estudio comparativo sobre Alquiler Turístico vs. Residencial’ por distritos de Madrid de compañía Alquiler Seguro

El alquiler de vivienda se ha convertido en una auténtica mina de oro para los propietarios de pisos e inversores inmobiliarios en ciudades como Madrid y Barcelona. Actualmente, este mercado incluso puede explotarse por una doble vía: el arrendamiento residencial (el tradicional) y el turístico. En ambos segmentos, la rentabilidad es muy atractiva y, por lo tanto, la elección de una u otra fórmula no resulta fácil para los arrendadores.

Por un lado, el precio del alquiler residencial crece a un ritmo de dos dígitos y acelerando mes a mes. Este encarecimiento ha impulsado la rentabilidad bruta en este segmento por encima del 5% de media en Madrid y llega a más del 8% en algunos distritos. Por otra parte, los pisos turísticos pueden ofrecer un rendimiento superior al listón de los dos dígitos. Más allá de la rentabilidad, cada modalidad tiene sus pros y contras.

Ante el gran rendimiento del alquiler en líneas generales, muchos pequeños ahorradores han decidido apostar por la compra de una vivienda para destinarla a este fin y sacarle el mayor jugo a su dinero. Generalmente, la preferencia para explotar el arrendamiento ha estado clara y los propietarios han optado por el alquiler residencial de larga estancia, pero algo está cambiando. La pujanza de la demanda de pisos turísticos y la correspondiente subida de sus rentas e incremento del beneficio están provocando que los caseros comiencen a optar cada vez más por esta vía para exprimir sus inmuebles. Sobre todo, en el centro de las grandes ciudades.

Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa, compañía que recientemente ha presentado el estudio El alquiler turístico, un mercado en alza, recuerda que el arrendamiento vacacional ha existido toda la vida, pero ha estado concentrado en zonas costeras o en puntos turísticos. “Ahora, gracias a internet y a las plataformas especializadas, este alquiler se ha democratizado, se ha extendido hacia áreas céntricas y los barrios más populares de las grandes urbes y es mucho más accesible para todos, tanto para la oferta como para la demanda”, explica.

Pensando en la disyuntiva que tienen ante sí los arrendadores madrileños, la empresa Alquiler Seguro ha elaborado el I Estudio comparativo sobre Alquiler Turístico vs. Residencial. En este pionero informe se abordan todas las aristas que presentan las dos grandes caras del momento del negocio de alquiler en la capital y, lo más importante, se especifica la rentabilidad de los dos segmentos en cada distrito de la ciudad. Sin duda, unos datos de enorme valor para los caseros que dudan qué tipo de mercado elegir.

Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, aclara que el estudio es fruto de “la gran expectación” que está levantando el alquiler de viviendas turísticas. “Queremos poner un poco de luz a esta modalidad y ayudar a los propietarios a decidir sobre una tipología u otra, dependiendo de variables como los ingresos, los gastos o la ubicación”, afirma.

“Factores como la ocupación, la rotación y el precio son determinantes para conocer si la rentabilidad es más alta en una vivienda destinada al arrendamiento residencial o al turístico”, especifica Alquiler Seguro. Un mensaje con el que esta firma desliza que los propietarios deben hacer un profundo análisis del mercado antes de inclinarse por uno u otro concepto.

De este modo, Alquiler Seguro estima el rendimiento neto -restados los gastos y la tributación a Hacienda- que ofrece una vivienda en arrendamiento en cada distrito de Madrid, tanto en el mercado residencial como en el turístico. En el primer caso, hace este cálculo a partir de la renta mensual (según los datos de la propia compañía), mientras que en el segundo se basa en el precio por noche (partiendo de la oferta de las principales plataformas web de este sector), siendo la ocupación máxima mensual de 24 días -“no es nada sencillo que la salida de un turista coincida con la entrada de otro”, advierte Alquiler Seguro-.

El distrito de Salamanca, el gran filón

Esta firma señala al distrito de Salamanca como el gran filón del arrendamiento turístico. En este enclave basta con un nivel de ocupación de entre el 40%-50% para lograr una rentabilidad superior a la del arrendamiento residencial, que se sitúa en los 951 euros mensuales. Exactamente, 15 noches en este distrito suponen un rendimiento neto mensual a través de la modalidad turística de 1.020 euros, un beneficio que se dispara hasta los 1.680 euros si se consigue una ocupación completa del 100% -24 noches por mes-.

Tras Salamanca, otros distritos donde el alquiler turístico gana el pulso de la rentabilidad al residencial son Chamartín, Moncloa-Aravaca, Retiro, Centro, Hortaleza, San Blas-Canillejas y Moratalaz, donde basta con arrendar entre el 50% y el 60% de los días para obtener una mayor ganancia. La mayoría de estas demarcaciones, en las que brilla con más fuerza el arrendamiento vacacional, están en el centro de la ciudad. Según Toribio, esto se explica porque es en el interior de la M-30 donde existe especialmente una demanda de alquiler turístico.

En el polo opuesto, en seis distritos el rendimiento del alquiler residencial es mayor que el turístico, aunque éste hiciera pleno de ocupación: Arganzuela, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde. En estas zonas, el bajo precio del alquiler por noche (entre 40 y 50 euros) es lo que resta atractivo a este negocio y pondera el alquiler residencial, cuya renta es reducida, pero conlleva menos gastos y menor presión tributaria.

Cuestión de demanda

“Para que el alquiler turístico sea más rentable que el residencial debe registrar un mínimo de ocupación, ya que los gastos que conlleva son muy superiores al residencial”, advierte Carroza, quien recalca que el nivel de comercialización está a expensas de factores como la temporada del año y la ubicación del inmueble, entre otros. A su parecer, alcanzar un porcentaje de ocupación del 50%-60%, a partir del que empieza a ser más interesante el alquiler turístico, “no es sencillo” porque la demanda es demasiado intermitente. “Es mucho más alta, por ejemplo, de viernes a lunes que de martes a jueves”, aclara.

Además del nivel de ocupación, esta compañía señala que el alquiler turístico está lastrado en comparación con el residencial por los consumos y suministros (electricidad, gas, agua, wifi y ajuar), que corren a cargo del propietario y que fija en unos 100 euros; por la fiscalidad, al no tener ningún tipo de exención; y por la intermediación profesional, que se lleva en torno a un 20% de los ingresos. Y es que en el arrendamiento residencial los suministros los paga el inquilino, el 60% del rendimiento neto está exento de impuestos, y el coste mensual de la gestión es un 5%, más el IVA, de la renta.

Bajo estos parámetros, Alquiler Seguro ha determinado la rentabilidad limpia del alquiler residencial y del turístico en cada distrito de Madrid. Los resultados obtenidos son muy dispares y entre las primeras conclusiones a extraer una es que en cada zona interesa un tipo de alquiler. Y muy importante: en el arrendamiento turístico debe tenerse muy en cuenta que existe el riesgo de la baja ocupación. Cabe remarcar que si un piso sólo se arrienda 12 noches o menos al mes por la vía turística, el alquiler residencial es más rentable en todos los distritos.

Sin embargo, según el estudio de Fotocosa, la mayoría de arrendadores turísticos suelen obviar el factor de la ocupación. Desde el portal inmobiliario se indica que hasta el 81% de los caseros que eligen este arrendamiento considera que les compensa más que el residencial porque es más rentable y dinámico. “No obstante”, puntualiza Toribio, “un 22% optó por abandonar esta fórmula, no por razones económicas, sino por la dedicación y tiempo que requiere, el papeleo y los problemas con los vecinos”.

“Rendimientos ficticios”

Por otra parte, Carroza avisa de que “en los últimos meses se ha creado una burbuja informativa sobre el alquiler turístico, lo que ha provocado que algunos propietarios se interesen por rentabilidades ficticias, sólo alcanzables con altos niveles de ocupación”. El experto de Alquiler Seguro admite que esta realidad inflada por la presión turística ha desembocado en aumentos de las rentas en el alquiler residencial “por encima de las subidas naturales”.

Este experto añade que en zonas sin presión turística se están produciendo desajustes entre la oferta y demanda -“ambas insatisfechas”- por el aumento en las expectativas de renta de algunos propietarios, pero cree que los precios aquí acabarán volviendo a registros normales porque el alquiler turístico es inocuo.

Una opinión similar tiene Toribio al respecto, aunque con matices: “El alquiler turístico está influyendo en el precio del residencial, pero no tanto como se dice. Sin duda, reduce la oferta, pero éste no es el factor principal”. La responsable de Estudios de Fotocasa piensa que la gran razón de la subida del precio del alquiler se debe a que la demanda crece a un ritmo muy superior a la oferta por el cambio de mentalidad de los españoles a favor del arrendamiento y por la dificultad de acceder a la compra.

Fuente:
http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/06/23/594be37de2704eda718b4571.html
JORGE SALIDO COBO